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¿Estamos ante una burbuja inmobiliaria en Santiago? ¿Una burbuja en Santiago? Un llamado a la acción

Javier Hurtado

Gerente de Estudios Cámara Chilena de la Construcción, Santiago, Chile.

En el último tiempo, la alta demanda de vivienda urbana en Santiago ha resultado en un incremento en la construcción en altura. Esta densificación ha afectado con más fuerza a las comunas pericentrales. Pero paradójicamente, pese a haber más oferta, el precio de las unidades sigue aumentando. Frente a esto, en ARQ nos preguntamos, ¿cómo se explican estas alzas? ¿Se originan en la especulación?

El precio de las viviendas ha aumentado significativamente en la última década. Por lo mismo, estas se están convirtiendo en un bien cada vez más inalcanzable no sólo para los sectores vulnerables, sino también para perso-nas y familias de grupos emergentes y de clase media. De ahí que desde hace un tiempo se sostenga que estamos acercándonos a pasos agigantados a una crisis de acceso a la vivienda y, por extensión, a una crisis social de la mayor trascendencia. En este contexto, es pertinente preguntarse qué hay detrás de este fenómeno. ¿Movimientos especulativos que han derivado en una burbuja inmobiliaria? ¿Una respuesta consistente con ciertas dinámicas económicas y sociales? Me inclino por esta segunda explicación, pues existen múltiples factores que permiten fundamentarla seriamente.

Por un lado, la demanda por viviendas se ha mantenido robusta. Sin ir más lejos, en el primer trimestre de 2019 las ventas inmobiliarias alcanzaron cifras que superaron tanto los niveles registrados en igual período del año pasado como el promedio histórico. Las bajas tasas de interés de los créditos hipotecarios explican en buena medida este comportamiento, en particular porque han alentado una fuerte adquisición de viviendas para arriendo. Cabe destacar que tal demanda no se da en forma homogénea dentro del territorio urbano, sino que se concentra preferentemente en comunas consolidadas que ofrecen buenas condiciones en cuanto a movilidad, equipamiento y servicios. El mejor ejemplo es el atractivo que genera vivir en las cercanías de las estaciones de Metro en la Región Metropolitana.

Hasta aquí, todo bien. El problema surge con las respuestas (o la falta de ellas, para ser más precisos) que ofrecen las políticas públicas ante estos fenómenos. Premunidas de un sistema de planificación urbana obsoleto, nuestras ciudades se desarrollan de manera fragmentada, primando las decisiones locales y comunales por sobre una visión integrada y objetivos que se suponen ampliamente valorados, como es la búsqueda de mayor integración social en el territorio. El resultado es una sistemática y significativa reducción de las densidades en muchas comunas, sobre todo en aquellas con mayor demanda habitacional, incluso más allá de lo que establecen sus respectivos planes reguladores.

Así, las crecientes limitaciones de suelo para viviendas han provocado que su precio se multiplique en distintas ciudades del país. Es más, en el caso de las comunas pericentrales del Gran Santiago – como Recoleta, Quinta Normal, San Miguel, Ñuñoa y La Reina – dicho aumento supera el 150 % en la última década. Y dado que el suelo es, por lejos, el insumo con mayor incidencia en la estructura de costos de los proyectos habitacionales, el precio de las viviendas se ha elevado progresivamente hasta los niveles observados en la actualidad. De hecho, un reciente estudio del Banco Central muestra que el incremento del precio del suelo en las principales ciudades del país explica entre el 50 % y el 60 % del aumento del precio de las viviendas. A lo anterior hay que agregar que los costos de construcción también se han visto presionados al alza por la incerteza jurídica que afecta a los permisos de edificación, así como por fenómenos relativos a costos de remuneraciones y de materiales.

De esta forma, hoy el 56 % de los hogares ya no está en condiciones de acceder a un crédito hipotecario para financiar lo que podríamos llamar una ‘vivienda promedio’, con precio de venta en torno a las 2.600 Uf. Como consecuencia, tanto la demanda como la oferta se han movido hacia viviendas de mayor valor, dejando a su paso un aumento significativo del déficit habitacional y, en particular, de familias allegadas, que ni siquiera están en condiciones de pagar un arriendo en los lugares en los que han decidido vivir.

En resumen, el aumento del precio de las viviendas responde casi exclusivamente a la suma de elementos económicos y de gestión del territorio, siendo estos últimos los más relevantes en la dinámica de precios de los últimos años. Una dinámica que, seamos claros, no se va a revertir si, como hasta ahora, sigue aumentando la demanda por viviendas y restringiéndose su oferta. Ante esta realidad, los actores que podemos tener algún grado de incidencia en el debate sobre la política urbana tenemos dos posibilidades: o seguimos enfrascados en un juego de suma cero en que cada uno busca imponer su propia visión o trabajamos en conjunto con autoridades y la sociedad civil para dar una solución de fondo y de largo plazo.

Como se ve, el desafío más urgente es dar vida a un nuevo sistema de planificación, de modo de consensuar estrategias sostenibles de desarrollo urbano que concilien miradas, intereses y anhelos diversos, y que abran las puertas de las ciudades a las actuales y futuras generaciones.

Javier Hurtado Cicarelli

<jhurtado@cchc.cl>
Ingeniero civil industrial, Pontificia Universidad Católica de Chile. Master of Science en Ingeniería, Universidad de Stanford, California. Gerente de estudios de la Cámara Chilena de la Construcción desde el año 2006 y miembro del Consejo Consultivo del Instituto Libertad y Desarrollo.